当前位置:  首页 > 房产频道

50城土地交易额上涨四成 房企渐趋理性溢价率下调

2018-07-01 01:24:00来源:北京赛车门户网

  “地王”虽许久未现市场,但今年以来的土地买卖依然维持着旺盛的势头。

  中原地产近日发布数据显现,截至6月25日,今年50大城市合计土地出让金达17019亿,同比多卖了4839亿,涨幅达40%。其中,杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超越100%,济南、福州、南通、青岛则超越200%。

  房企方面,大型企业总体拿地支出仍维持高位,但态度已趋理性。今年以来,热点城市土地买卖价格较为平稳,溢价率普遍收窄,流标、流拍现象逐步增加。

  剖析人士指出,这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄,未来土地市场将可能进入降温通道。

  二三四线城市买卖旺盛

  依据中原地产统计,一线城市土地买卖相对淡漠,北京、上海、广州都呈现土地出让金同比降落的状况,北京、广州的土地买卖面积也同比有所下滑。深圳土地买卖偏少,以至没有进入前50强。

  上半年土地买卖旺盛的区域,主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中,杭州成交土地1533万平方米,同比增长51%。土地出让金范围达1469亿元,同比增长119.73%,成为上半年土地出让金最高的城市。

  其他二线城市中,重庆土地出让金超越800亿,苏州在700亿以上,郑州、济南均超越600亿。

  部分三线城市的土地买卖也十分旺盛。常州、嘉兴、湖州、南通的出让金均在300亿以上,同比大幅提升。徐州、菏泽也超越200亿。思索到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比,这种买卖范围已属庞大。

  土地买卖旺盛的直接缘由,在于中央政府推地范围加大。

  依照自然资源部的请求,热点一二线城市去年纷繁制定了土地供给五年计划,其中大部分城市的供地范围都有所提升。今年以来,这些城市土地供给依然坚持旺盛水平。

  往常年5月末,杭州市下城区宣布,2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示,这样大范围大面积集中土地推介,对下城来说是第一次。宁波也于6月初初次发布月度土地出让计划,当月共计划出让经营性用地25宗(其中住宅用地24宗),土空中积1745亩,远超去年同期。

  关于三四线城市来说,大范围推地有着另外的缘由。上海易居研讨院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,一方面,近年来的棚户区改造,腾出了不少优质地块;另一方面,中央政府对土地财政仍有一定水平的依赖。

  他还表示,更深层缘由在于这些城市的库存范围已至低位。依据上海易居研讨院监测,截至2018年5月底,100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。“当前全国100城库存范围相当于2012年3月的水平,即回落到了六年前的水平。”

  该机构还指出,2018年5月,100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月,比4月份的10.3个月有所下滑。而依据行业阅历,合理的存销比区间应维持在12-16个月。

  “存销比继续走低,也能够解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。

  房企态度趋于理性

  从房企角度看,对土地的需求依然旺盛。中原地产统计显现,截至6月27日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,今年就有30家房企拿地超越百亿,合计拿地金额高达7594亿。

  其中,碧桂园土地支出已高达880亿,位居房企之首。万科为613亿,保利546亿,龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。

  该机构还以为,假如算上并购市场,房企在拿地中的支出还将进步。

  中原地产还指出,大中型房企前5月业绩普遍向好,其资金状况有所改善。加之企业对范围的追求依然激烈,使得“调控持续加码趋向下,房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月,房企到位资金增速为5.1%,比前4月进步3个百分点,在连续三个月收窄后首度进步。

  但与往年相比,房企在土地市场曾经理性了许多,这直接表现为,大部分热点城市的土地溢价率呈现降落。其中,今年以来杭州土地溢价率为41.63%,同比降落22个百分点;重庆的溢价率为13.95%,同比降落46个百分点;北京的土地溢价率仅为14.02%,降落51个百分点。

  某大型房企西安公司担任人向21世纪经济报道记者透露,总部对区域公司的拿地预算收得很紧,从去年下半年以来,公司还没有在西安拿地。他同时以为,土地出让条件苛刻,也限制了企业的拿地热情,比如配建范围增加、限价条款严厉等。

  该人士表示,当前西安限价政策较为严厉,且有长期化趋向。关于在当地有一点土地贮藏的企业来说,现阶段愈加注重利润和现金流,而非继续扩张。

  受多重要素影响,今年以来,不但高价地难觅踪迹,流标流拍现象也开端增加。6月28日,安徽阜阳出让三幅地块,总面积21.66万平方米,最终全部流拍。同日,北京朝阳区焦化厂的保证房项目地块因无人报价而流标,这是北京今年第7宗流标地块。

  从需求端来看,未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将进步。近期,审计署、央行等部门密集释放房地产融资层面的利空音讯。多数剖析人士以为,已持续收紧了两年的融资政策,将可能迎来新一轮加码。

  同策研讨院首席剖析师张雄伟还指出,2018年房企面临的压力将真正表现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因而,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面慌张的房企。

  这将给房企的资金状况带来更大压力,进而影响到土地市场。多数剖析人士以为,未来土地市场将继续趋于平稳和理性,买卖范围可能会有所降落,低地价、低溢价率将成为常态。

  疆土部下属的土地勘测规划院近期也发布报告指出,“随着市场调控预期趋向稳定,中央管理水平不时进步、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建,未来一段时间内,土地市场将继续坚持平稳,住宅地价进一步收窄的预期持续。”(21世纪经济报道)

 

文章关键词:

土地交易